Les villes et les quartiers changent avec le temps. Lorsque les besoins d’une communauté changent, le gouvernement local rezone une zone et modifie la classification de zonage. Ce qui était autrefois des terres agricoles, par exemple, est maintenant une communauté remplie de maisons flambant neuves, de centres commerciaux et de parcs industriels.
Le rezonage de propriété peut être une opportunité lucrative pour les propriétaires fonciers de convertir leur propriété. Ils peuvent construire un immeuble à appartements dans un quartier historique ou prendre un terrain et construire un centre commercial dans une zone rurale. Mais il y a de nombreuses considérations et tout un processus de rezonage de propriété à suivre pour y arriver.
Qu’est-ce que le zonage ?
Le zonage est un ensemble de lois qui contrôlent l’utilisation des terres. La fonction principale du zonage est de réglementer ce qui peut être fait avec une propriété. Les districts de zonage dictent où diverses activités d’utilisation des terres, telles que résidentielles, commerciales ou industrielles, peuvent être situées. Le zonage peut réglementer d’autres éléments, tels que la densité, la hauteur, les retraits de cour, etc. Cependant, l’utilisation de la terre est la principale préoccupation.
Pourquoi changer le zonage ?
La principale raison de changer le zonage est que le propriétaire y voit une opportunité. Quelles sont les opportunités ? Il peut s’agir d’aménager un lotissement résidentiel, de construire un immeuble à appartements ou de transformer une maison en bureau. Cela pourrait être une myriade d’autres choses. L’opportunité, cependant, peut ne pas être autorisée en vertu de la loi de zonage actuelle. Ainsi, le propriétaire foncier devra présenter une pétition pour que cette loi soit modifiée.
Comment changer de zonage ?
Changer le zonage peut être difficile et coûteux. Cela peut être un processus très compliqué selon l’endroit où se trouve la propriété. Et rien ne garantit que la demande de rezonage sera approuvée. Les propriétaires fonciers doivent être conscients de ces faits.
En gros, ça se passe comme ça : Le propriétaire foncier demande à un conseil d’administration de changer le zonage d’une propriété. La difficulté et le coût surviennent, en partie, parce qu’il n’y a pas d’ordonnances de zonage standard. Chaque ville, chaque ville et chaque comté avec un zonage peut créer ses propres permis, lois, restrictions et processus. Même les villes voisines peuvent avoir des lois de zonage très différentes. Changer le zonage est aussi un processus politique. Il y a des audiences publiques et il faut obtenir l’approbation législative. Le processus politique peut être assez coûteux et laid.
Parce que chaque endroit est différent, je ne peux écrire qu’en termes très généraux comment procéder pour changer le zonage de votre propriété. Il peut même y avoir des cas où des avocats devront être impliqués dans le processus. Il est tout simplement impossible qu’un article puisse tout couvrir.
En général, voici ce que les propriétaires fonciers doivent faire s’ils songent à changer le zonage de leur propriété.
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1. Regardez autour de la propriété
Est-ce que les choses changent autour de la propriété ? Les circonstances ont-elles changé dans la propriété environnante ? Y a-t-il une croissance démographique? Y a-t-il une nouvelle route ou une nouvelle conduite d’égout qui a changé la dynamique locale ? Le propriétaire foncier, en tant que requérant, doit justifier la modification proposée. Le simple fait que le propriétaire foncier veuille que cela soit fait n’est souvent pas une raison suffisante. Certains endroits accorderont une grande déférence aux droits du propriétaire foncier en tant que propriétaire, mais beaucoup ne le feront pas et ils seront assez restrictifs. Il est donc préférable de pouvoir justifier la demande avec des conditions changeantes.
2. Apprenez les règles locales
Les pétitionnaires doivent aller en ligne et lire les règles. Ils doivent découvrir quel est le zonage actuel et ce qui peut et ne peut pas être fait actuellement. Ensuite, ils doivent aller parler au service d’urbanisme local. Le pétitionnaire n’a pas besoin d’être très précis au début s’il ne le souhaite pas, mais il doit être conscient que le personnel peut avoir une grande influence dans les jours à venir. Le personnel examinera et fera des recommandations sur la demande de rezonage. Les pétitionnaires devraient donc faire de leur mieux.
3. Parlez à vos voisins
Si quelque chose doit vous arrêter, c’est eux. Il est préférable de leur parler dès le départ des plans et de discuter de toute préoccupation. Ils seront très probablement avertis de toute façon, donc le pétitionnaire ne devrait pas penser qu’ils peuvent garder les choses sous le radar. Le pétitionnaire voudra rendre les choses aussi fluides que possible pour le personnel d’urbanisme et les élus, qui voteront éventuellement sur la demande. Rappelez-vous cependant que vous ne pouvez pas plaire à tout le monde. Certains auront une attitude NIMBY (« pas dans mon jardin ») tout le temps, à chaque fois. Mais tu dois essayer.
4. Faites une demande de rezonage de la propriété
Le personnel d’urbanisme disposera des formulaires nécessaires et pourra aider et guider le requérant. Le pétitionnaire doit s’assurer de fournir tout ce que le service d’urbanisme demande, ce qui peut être beaucoup. Cela peut inclure des éléments tels que des enquêtes, des cartes, des études de trafic et des étiquettes d’adresse. Et n’oubliez pas qu’il y aura des frais pour traiter la demande. Combien? Cela dépend des paramètres régionaux. Misez sur au moins plusieurs centaines de dollars, voire plusieurs milliers.
5. Examen des candidatures et analyse du personnel
Le personnel de planification examinera la demande et développera une analyse et une recommandation pour la commission de planification locale et le corps législatif. Le pétitionnaire doit faire autant que possible partie de cette analyse. Ils doivent être disponibles pour aider. Ils doivent fournir tout et tout ce que le personnel de planification demande avec le sourire. Le pétitionnaire doit les rencontrer à la propriété lors de la visite du site et leur montrer exactement quels sont les plans. Ils doivent dire au personnel de planification comment ils ont déjà rencontré les voisins et ajusté leurs plans en conséquence. Si possible, le pétitionnaire doit écouter les arguments et les préoccupations du personnel de planification et réviser les plans pour répondre à ces préoccupations.
6. Réunion de la commission de planification
Une fois que le personnel de planification a terminé son analyse, la demande est transmise à la commission de planification (ou à un organe similaire) pour faire une recommandation à l’instance dirigeante locale. Il s’agit d’une réunion publique qui sera annoncée. Le pétitionnaire devra être là pour faire valoir son point de vue et répondre à toute question ou préoccupation. Espérons que la commission de planification donnera une recommandation positive, mais le pétitionnaire n’en a pas nécessairement besoin pour aller de l’avant.
7. Réunion du corps législatif
Enfin, l’affaire est portée devant l’organe législatif local pour une audience publique et un vote. Le pétitionnaire aura la possibilité de s’exprimer et de faire valoir son point de vue. Si le vote va dans leur sens, alors ils sont prêts à partir. Si ce n’est pas le cas, le demandeur devra peut-être attendre au moins un an avant de réessayer.
Combien de temps dure le processus ? Cela dépend de la juridiction, des règles et de la complexité de la demande. Pour quelque chose de simple, cela prendra au moins deux mois, mais six mois à un an, ce n’est pas rare.
Autres considérations
Les sept étapes ci-dessus sont généralisées et très simplifiées. Il y a quelques autres choses que les propriétaires fonciers peuvent vouloir considérer lorsqu’ils envisagent de changer le zonage de leur propriété.
Attention aux clauses restrictives
Peu importe ce que le zonage permet, les clauses restrictives l’emportent. Si le propriétaire consacre du temps et de l’argent pour faire rezoner une propriété à des fins de bureau, mais que les clauses restrictives ne le permettent pas, il perdra. Je l’ai vu arriver. Cependant, tous les biens ne sont pas soumis à des clauses restrictives. Le propriétaire foncier doit savoir s’il est soumis à des clauses restrictives et savoir ce qu’il autorise avant d’aller de l’avant.
Le zonage est politique
La politique peut faire des choses étranges. Comprenez que les politiciens ne prennent pas toujours des décisions en fonction de ce qui est juste ou meilleur pour le propriétaire. Ils prennent des décisions politiques. Si la demande crée une bataille politique, il peut être préférable d’attendre et de réessayer plus tard, par exemple, après la fin des élections.
Un consultant peut vous guider tout au long du processus de rezonage
Étant donné que le zonage peut être un processus compliqué et politique, le pétitionnaire pourrait bénéficier de l’embauche de quelqu’un qui comprend le terrain politique. Bien que coûteux, un consultant peut être nécessaire et vaut bien la dépense.
Pourquoi passer par ce processus ?
Le rezonage de propriété peut être très rentable. Comprendre le processus de zonage est une autre flèche dans le carquois immobilier d’un investisseur. Cela peut les aider à voir et à créer des opportunités que d’autres manqueront.